如果你也想投资日本房产，那必（bì）须要做好（hǎo）功课（kè），毕竟中国房产跟日本房产差异真的很大（dà）。由浅入（rù）深（shēn），先上一波中日房产的基础知识及差（chà）异！

中国（guó）的土地产权是归国家所有，使用权为70年，公寓更（gèng）低，只有40年。而日本的土地是（shì）允许私（sī）有（yǒu），而且无论是外国人（rén）还是日本本土（tǔ）人，购房一户（hù）建时（shí），土地是属于业主的，产权永久还（hái）可以代代相传。假如购买的是（shì）楼房，产权归所有业主共同所有，主要是根据业主房屋的（de）购买（mǎi）面积而分配相应比例的土（tǔ）地所有权。当土（tǔ）地要被征收时，政府还要看业主脸色。

2018年日（rì）本的数（shù）据显示，日本的房屋自有率为61%，相对中国的“自有住（zhù）房（fáng）”率数据（jù）为96%，日本的住房自有率（lǜ）真的很低很低，特别是东京和大阪，更低（dī）至45.8和54.2。

特别是日本年轻一代，更倾向于租房（fáng），30平米以下的小户型更备受青睐。另一方面，日本的租房市场非常成熟，法律重视租（zū）客的利益，从（cóng）而促使租房的（de）需求极其旺盛。一套位于日本（běn）东京或（huò）大阪这类大城市的核心地段的房子（zǐ），其（qí）空置时间很（hěn）少会超过一周。

在中国，建筑物用途是（shì）不允许随便改建的（de），而且建（jiàn）造必须获得国家（jiā）部门机关的相关许可方能（néng）进行，流程非（fēi）常繁琐。但日本的这项规定较为宽松。基本（běn）上没有硬性规定为单一用途。比如购买了（le）一（yī）块土地，业主是既可以改建为办（bàn）公（gōng）楼也可以改为其他商业设施。

建筑物在日本是逐年折（shé）旧的，时间越长，建筑物的留存价值就越低。但土地不一样。土地的价值是由市场而定的，比如近年日本经济增长较好（hǎo），土地的（de）价值也逐年上涨，而二手房（fáng）价的涨幅很大程度是来源（yuán）于这（zhè）块土地的价格上涨。

在（zài）日本购买住宅的过程中，投资者普遍关注日本的地（dì）震问题。日（rì）本位于世界地震带，但即使（shǐ）发生地震，大型房屋也很少（shǎo）倒塌。主要是日本对住房建造标准有严格的要求（qiú），最新的标准（zhǔn）是：

        1、房子经受（shòu）7级地震的震动也不会倒塌。

        2、商业大厦能抵抗8级地震。

        3、使用期限可以超过100年。

而且法（fǎ）律规定，必须符（fú）合建（jiàn）筑法案的建筑才能被批（pī）准建筑。另外，为了延长房屋寿命，日本的公寓一般都会在10-15年进（jìn）行一次大（dà）型房屋修缮的。另外，在（zài）购买房屋时还可以（yǐ）选（xuǎn）择“地震保险”，可以在（zài）关键时刻最大限度降低您的损失。

在国内，房屋（wū）面积大多数是指建筑面积，含公摊。而日（rì）本买房是没有公摊（tān）面积的，更不提建筑面（miàn）积，所出售的（de）仅仅（jǐn）是房屋内使用（yòng）面积。而且这种使用面积是从墙壁（bì）中心开始计算，不包括整（zhěng）个墙壁，承重柱。另外，走廊，电梯间，阳台等面积是不算在销售面积里的（de）。因此（cǐ），30平（píng）米以（yǐ）下的小户型其实是足够年轻人或新婚家庭（tíng）居住。

中国一般购买的是毛坯房，业（yè）主还需要进行装修。而日本则（zé）多为精装房，即使是（shì）二手房，也会根据客人要（yào）求（qiú）进行装修后（hòu）再交（jiāo）付。基本上（shàng）到手的房子是配（pèi）有浴室，灶台，洗（xǐ）手间，电气自动化设备等，购房者根本不需要再（zài）花时间研究装修（xiū），真正地实现拎包入住。

有（yǒu）研究机构发现，日本喜欢的（de）朝向顺（shùn）序是朝南、朝东（dōng）、朝（cháo）西、朝北，这跟国内差不多。不过比起朝向（xiàng），日本买家（jiā）更关心房型的位置能不能看到美景。日本的房产价值主要依据是否面向（xiàng）繁（fán）华商圈或优美（měi）风景区，而且楼层越高、视野越好的房产，价（jià）值普遍越高。所以一般邻近知名（míng）景点的高级公寓楼相比其他公寓（yù）楼会更贵。

在（zài）国（guó）内，大多数人选择购置新楼（lóu）盘或较为新（xīn）的二手房，对于归纳为“老破小”这类年代稍久的房源（yuán）会（huì）入手谨慎。但是在日本，楼龄很大的房屋都感觉很新，20-30年前的房屋都比国（guó）内10年前修建的房屋保养（yǎng）还好。有不少客（kè）户喜欢购买老式一（yī）户建（独栋小别墅），价格低，还可以按照自己的想法来（lái）改造。

在日本是有学区房的，比如东京文京区，这类似于北京海淀区，这里的（de）房价（jià）是比较高（gāo）。但（dàn）子女只（zhī）要住在这个学区就可（kě）以入读该（gāi）区学校，不要（yào）求一定是业主，更没有任何户口限制。而且有些著名的私立学校，是不限制居住地址的，只要能（néng）考上就可（kě）以入读。

中国近十年房价的飙升和近（jìn）年政府对投资房产政策的调控，使得中国的房产市场（chǎng）有很多（duō）的（de）不稳定因素出现。过去（qù）十年（nián）房价暴涨的局（jú）面已经一去不复返（fǎn）。比如东北大部分城市、雄安新区的房价，都出现了不同程度的（de）波动。

相（xiàng）比之下，日本的房产市场虽然经历了泡沫经济（jì）被（bèi）刺（cì）破，但近年的申奥以及安倍内阁实施的有效宽松政策，让日本房价价（jià）格进入（rù）缓慢复苏阶段。另外，政府不断完善（shàn）房产登记制度和适度（dù）的增值税率，有效抑制房价被炒，让日本（běn）房产始（shǐ）终保持自然稳（wěn）定的增长，从而更凸显吸引力。

在国内贷款购房最多不超过30年，现在最新利率为5.5%以上，而且在部分（fèn）城（chéng）市，比（bǐ）如广州，申请贷款还要被严查首付款来源，首付款必须在银行账（zhàng）户内满半年以上。

日本国籍人士或日本永居，贷款购买房产的利率非常低，贷款金（jīn）额可以达到房产的7成以上（shàng），还款（kuǎn）年限可超过30年（nián）。如果获得日本政府提供的针（zhēn）对首套自住房的优惠（huì）政策FLAT35贷款，35年固定利率仅1.17%，还可以提（tí）前还贷，没有任何手续费。

如果中国大陆居民向通过日本银行贷款（kuǎn）购（gòu）买房产，可通过成（chéng）立公司申请贷款，利率也是（shì）非常优惠。方式是：在日本设立公司，以公司名义申请贷款，在满足首期资金（jīn）要求后即可获得贷（dài）款（kuǎn），最高可（kě）贷款10亿日元，而且利率低至2.7%。